老牌港资搭上内地互联网巨头，远东发展7.5亿出售香港学生宿舍还债，京东接盘-星锐云联资讯网

作者：陈泽旋
编辑：黎倩
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在资产荒与现金流博弈的老牌当下，急需“瘦身”的港资卖家加速出清，而手握充裕现金的搭上东互联网巨头则趁机低位布局。

香港楼市动态（图源：图虫创意）

为优化资产负债表，内地香港老牌地产商远东发展（00035.HK）再次出手剥离非核心资产。互联还债

7月6日，网巨远东发展发布公告，头远确认以初步对价7.5亿港元，展亿向买方出售其旗下位于香港、出售正处于业态转型期的香港学生酒店资产。双方已于7月3日正式签署买卖协议。宿舍

交易详情：京东接盘，京东接盘标的老牌为转型中酒店

根据公告，卖方为远东发展间接全资附属公司——帝盛酒店集团有限公司。港资交易标的搭上东系帝盛酒店集团持有的捷彩有限公司（以下简称“捷彩公司”）100%股权。捷彩公司主要业务为物业持有，名下拥有九龙内地段第7429号、9701号、9705号、9727号、9769号及9944号等多幅土地。

买方为 JD Fabulous Development XI Limited，其最终实益拥有人为 京东集团（JD.com）。

远东发展由浙江宁波籍商人邱德根于20世纪70年代创立，曾在港陆两地建立庞大的地产及酒店版图，目前由邱德根次子邱达昌掌舵。

据远东发展2025年年报披露，本次出售的物业即为位于香港油麻地上海街268号的海景丝丽酒店。品牌官网显示，该酒店共有客房268间。

卖家逻辑：三年减债百亿，目标净负债率降至50%以下

受此前香港楼市低迷及高负债压力影响，远东发展近年来持续通过出售资产以回笼资金、降低杠杆。此次出售海景丝丽酒店，是其“减负”战略的重要一环。

1. 资产转型背景：从酒店到学生宿舍
在香港高校普遍面临“床位荒”的背景下，海景丝丽酒店自2023年起启动转型，将部分客房改造为学生宿舍。目前，该项目仍有76间客房待转型，计划于2026年下半年完成全部客房向学生宿舍的转换。

交易完成后，远东发展另一家间接全资附属公司 DHI Hotel Management HK Limited将担任项目管理者，负责为期三年的运营。

2. 收入兜底与亏损现状
为保障交易吸引力，远东发展对运营收入提供兜底。在三年管理期内，管理人每年向捷彩公司支付4500万港元保证收入（三年合计1.35亿港元），无论实际经营盈亏，该款项均按月以现金预付。

尽管有保底，该资产目前仍处于亏损状态：
* 2025财年（截至2025年3月31日）：收入2538.2万港元，除税后亏损2986.3万港元。
* 2026财年（截至2026年3月31日）：收入升至3653.2万港元，但仍录得1911.2万港元亏损。

3. 出售动机：兑现增值与改善财务
远东发展表示，此次出售旨在释放资产增值价值并改善财务结构：
* 账面收益：预计交易将带来约4.23亿港元的收益。
* 债务清偿：所得款项净额将优先用于偿还银行贷款。公告显示，在偿还6.30亿港元贷款后，公司仍可留存1.06亿港元流动资金用于日常营运。

自2023财年起，远东发展将减债列为首要任务。据时代财经统计，过去一年间，公司相继出售了澳洲及英国按揭业务公司、澳洲珀斯丽思卡尔顿酒店、马来西亚PlazaDamas商业项目等资产。

财务数据对比：
* 2023财年末：负债净额约257.29亿港元，经调整净资产负债率73.8%。
* 2026财年末：负债净额降至198.00亿港元，经调整净资产负债率降至63.0%。

远东发展执行董事、主席兼行政总裁邱达昌在今年6月的业绩会上表示，集团过去三年已偿还债务约100亿港元，目标是在今年内将净资产负债率进一步降至50%以下。

买家动向：互联网巨头抄底，聚焦高回报学生宿舍

在市场低迷期，亟需减负的卖家与手握现金的买家形成了鲜明的供需互补。京东并非首次在香港大手笔收购资产，此次更是精准切入火热的学生宿舍赛道。

1. 互联网巨头密集布局香港
* 阿里巴巴：去年10月，阿里与蚂蚁科技以72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心13层写字楼，计划设立双总部。
* 星展银行：今年4月，宣布意向洽购中环中心额外六层办公楼层，成交价26.19亿港元，折合呎价约1.72万港元，较2017年许荣茂购入成本近乎腰斩。
* 京东：
* 2024年底，京东产发以18亿港元收购沙田物流地产利丰中心。
* 2025年12月，以34.98亿港元购入中环中国建设银行大厦50%股权。

2. 投资逻辑：稳定现金流与高回报率
对于为何选择学生宿舍，京东的投资逻辑清晰。在床位供需紧张与楼市低迷的双重背景下，该资产类别兼具稳定现金流与相对较高的回报率。

根据莱坊（Knight Frank）去年11月发布的《学生住宿市场新视角》：
* 香港学生住宿市场回报率：4.5% - 5%
* 传统甲级写字楼回报率：3.7%
* 中小型住宅回报率：3.2% - 3.6%

相比之下，学生宿舍具有显著的投资优势。